전세보증금 반환보증 가입 전 확인할 조건과 보증 범위

전세보증금 반환보증은 임대차계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 약정 범위에서 대신 지급하는 상품입니다. 다만 보증금 액수만 맞는다고 가입되는 것은 아닙니다. 주택가격, 선순위채권, 주택유형, 전입신고·확정일자, 신청기한과 임대인 심사를 함께 통과해야 합니다.^[1][4]

기준일 안내
이 글은 2026년 10월 5일 기준이며, HUG는 2026년 10월 30일 보증신청 건부터 상품명, 사전한도심사, 미성년 임대인 절차와 전액보증 방식을 변경할 예정입니다. 예정 제도를 현재 시행 중인 조건과 구분해 확인하세요.^[3]

전세보증금 반환보증이란?

전세보증금 반환보증은 전세대출을 보증하는 상품과 목적이 다릅니다.^[1][4] 반환보증은 계약 종료 뒤 임대인이 반환해야 할 보증금을 보호하는 상품이고, 전세자금보증은 금융기관의 전세대출 상환 위험을 보증하는 상품입니다.^[1][4]

대표적인 임차인용 상품은 HUG의 전세보증금반환보증과 HF의 일반전세지킴보증입니다. HUG 상품명은 2026년 10월 30일 보증신청 건부터 전세반환보증으로 바뀔 예정이지만, HF의 전세지킴보증과는 별도 상품입니다.^[3]

HUG와 HF 전세보증은 무엇이 다른가?

어느 기관이 무조건 더 좋다고 볼 수 없으며, 이용 중인 전세대출, 주택유형, 보증금, 선순위채권과 개별 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.^[1][4]

HUG 전세보증금반환보증 가입조건

대상 주택

HUG는 단독·다가구·다중주택, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔과 아파트를 대상으로 안내합니다. 주거용 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표시가 필요할 수 있습니다. 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터와 근린생활시설 등은 대상이 아닙니다.^[1]

아파트를 제외한 주택이 건축물대장에 위반건축물로 기재돼 있거나, 소유권에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 권리침해가 있으면 가입이 어려울 수 있습니다.^[1] 건물과 토지 또는 대지권의 소유관계도 확인합니다.^[1]

전세보증금 기준

2026년 10월 5일 현재 HUG의 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억원 이하, 수도권 외 지역 5억원 이하입니다. 월세가 섞인 계약은 HUG가 정한 전월세전환율을 적용해 환산한 보증금으로 판단합니다.^[1]

금액 기준의 ‘이하’는 경계값을 포함하므로 다른 요건을 충족한다면 수도권 전세보증금 7억원도 심사 대상이 될 수 있습니다.^[1] 그러나 금액 기준을 충족했다는 사실만으로 가입이 확정되지는 않습니다.^[1]

보증한도와 선순위채권

기본 한도식은 다음과 같습니다.^[1]

주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권 등

여기서 선순위채권은 신청인의 전세보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 근저당권 등의 채권입니다.^[1] 단독·다중·다가구주택은 다른 세입자의 선순위 전세보증금도 포함합니다.^[1] HUG는 일반적으로 선순위채권이 주택가액(주택가격×90%)의 60% 이내일 것을 요구하며, 단독·다중·다가구주택은 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금 등을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내인지도 확인합니다.^[1]

따라서 ‘전세가율 90% 이하면 무조건 가입 가능’하다고 단순화하면 안 됩니다.^[1][4] 인정 주택가격, 담보인정비율, 근저당권, 다른 임차인의 보증금, 주택유형과 임대인 보증금지 여부를 함께 심사합니다.^[1][4]

주택가격은 어떻게 정하나?

HUG는 보증승인일 현재의 가격정보를 정해진 순서로 적용합니다. 주택유형에 따라 KB시세·한국부동산원 부동산테크 시세, 공시가격의 일정 배수, 안심전세App 시세, 최근 매매가, 분양가격, 토지 공시지가와 건물 시가표준액 또는 유효한 감정평가액 등이 사용될 수 있습니다. 같은 주소라도 주택유형과 층, 인정 가능한 가격자료에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.^[1]

신청기한과 보증기간

• 신규계약: 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전
• 갱신계약: 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 지나기 전
• 보증기간: 보증서 발급일부터 전세계약 만료일 후 1개월까지^[1][8]

HUG가 매월 공고하는 미분양관리지역의 임차인은 공식 특례 요건에 해당하면 전세계약 만료 6개월 전까지 신청기한이 연장될 수 있습니다. 일반 계약에 이 예외를 적용해서는 안 됩니다.^[1]

HF 일반전세지킴보증 가입조건

HF 일반전세지킴보증은 신청일 현재 해당 취급은행에서 HF 전세자금보증을 이용 중인 임차인이 이용할 수 있습니다. 전세자금보증을 아직 이용하지 않더라도 두 보증을 동시에 신청하고 HF 전세자금보증부 대출을 실제로 실행하는 경우에는 취급할 수 있습니다.^[4]

주요 조건은 다음과 같습니다.^[4]

• 임대차보증금 7억원 이하(서울·경기·인천 외 지역 5억원 이하)
• 임대차계약기간 1년 이상, 임대차보증금의 5% 이상 지급
• 점유, 전입신고와 확정일자를 통해 대항력·우선변제권 구비
• 등기사항전부증명서 발급이 가능하고 HF가 인정한 주택가격이 12억원 이하
• 건물·토지 소유권에 가압류·가처분·경매 등 권리침해가 없을 것
• 임대차보증금 반환채권에 압류·가압류·채권양도·담보제공 등 제3자의 권리침해가 없을 것

대상 주택가격 산정표에는 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 주거용 오피스텔과 노인복지주택이 구분돼 있습니다. 신탁등기 주택은 임대권한이 있는 수탁자와 계약해야 하며, 집합건물은 원칙적으로 다른 세대의 전입이 있으면 취급이 어렵습니다.^[4]

HF의 보증금액은 한도 안에서 임대차계약서상 보증금 전액입니다.^[4] 일부만 보증받을 수 없습니다.^[4] 2024년 7월 10일 이후 신청 건은 원칙적으로 보증서 발급 전까지 임대차보증금 반환채권을 HF에 양도하는 절차도 필요합니다.^[4]

신청은 HF에 직접 방문하는 방식이 아니라 전세자금보증을 이용하는 취급은행에서 합니다.^[4] 2026년 10월 5일 기준 안내 은행은 경남·국민·광주·기업·농협·iM·부산·수협·신한·우리·제주·하나·토스·케이·카카오뱅크입니다.^[4]

보증한도는 어떻게 계산하나?

HF는 다음 두 금액 중 적은 금액을 한도로 봅니다.^[4]

1. 지역별 한도: 수도권 7억원, 서울·경기·인천 외 지역 5억원
2. 목적물별 한도: 주택가격의 90% − 선순위채권 총액

HF에서 단독·다가구주택은 선순위채권총액이 주택가액의 80% 이내이면서 선순위근저당권설정액은 주택가액의 60% 이내여야 합니다. 그 밖의 주택은 선순위채권총액이 주택가액의 60% 이내여야 합니다. 2023년 9월 30일 이전 체결 계약에는 별도 경과 기준이 있을 수 있습니다.^[4]

예시
주택가격이 3억원이고 담보인정비율 90%를 적용하면 주택가액은 2억7천만원입니다. 선순위채권이 5천만원이면 단순 목적물 한도는 2억2천만원(3억원×90%−5천만원)입니다. 이 계산은 한도 이해를 위한 예시일 뿐입니다. 실제 가입 여부는 보증금 전액이 한도 안에 들어오는지, 주택가격이 어떻게 인정되는지, 주택유형별 선순위채권 제한과 다른 심사 요건을 모두 충족하는지를 확인한 뒤 결정됩니다.

보증료는 어떻게 계산하나?

HUG의 기본 계산식은 다음과 같습니다.^[1]

보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365

2026년 10월 5일 HUG 공식 상품개요의 상세 요율표는 보증금액 구간, 아파트·기타 주택 구분과 부채비율에 따라 연 0.097%~0.211%를 제시합니다. 사회배려계층, 전자계약 등 할인과 선순위채권 비중에 따른 할증이 적용될 수 있습니다. HUG의 다른 신청 화면에는 요약 범위가 다르게 표시될 수 있으므로 실제 신청 시 상세 요율표와 심사 후 산출액을 다시 확인하는 것이 안전합니다.^[1]

HF 일반전세지킴보증은 LTV 70% 이하 연 0.04%, 70% 초과 80% 이하 연 0.11%, 80% 초과 90% 이하 연 0.18%입니다. 우대가구는 0.01%포인트~0.03%포인트 인하될 수 있습니다. HF 계산식은 보증금액 잔액 × 보증료율 ÷ 365(윤년 366) × 임대차계약기간입니다.^[4]

보증료는 같은 보증금이라도 주택유형, 부채비율 또는 LTV, 보증기간과 할인·할증 여부에 따라 달라집니다.^[1][4] 최종 금액은 보증기관이나 취급은행의 실제 심사 결과로 확인해야 합니다.^[1][4]

2026년 10월부터 무엇이 달라지나?

10월 1일부터 변경된 사항

2026년 10월 1일 신규 HUG 보증신청 건부터, HUG뿐 아니라 HF 또는 SGI서울보증이 임대인 대신 전세보증금을 반환했는데 임대인이 해당 기관에 상환하지 않은 경우에도 HUG 보증금지 대상이 됩니다. 임대인이 보증기관에 다시 상환한 경우에는 보증금지하지 않습니다.^[3]

안심전세App의 안심조회 → 임대인 정보조회 → 안심임대인 조회에서 보증 3사의 미반환 임대인 관련 정보를 확인할 수 있습니다.^[3] 조회 결과만으로 계약 안전성이 확정되는 것은 아니므로 등기, 선순위채권과 보증심사를 별도로 확인해야 합니다.^[3]

10월 30일부터 적용 예정인 HUG 변경사항

아직 시행 전입니다. 아래 내용은 2026년 10월 30일 보증신청 건부터 적용될 예정입니다.^[3]

1. 상품명 변경: 전세보증금반환보증이 전세반환보증으로 바뀝니다.
2. 사전한도심사 도입: 현재는 이사와 잔금지급 뒤 보증심사를 하지만, 개선 후에는 이사 전에 주택가격과 임대인 보증금지 여부 등을 먼저 심사합니다. 이사 후 대항력 등을 확인한 뒤 보증합니다.
3. 미성년 임대인 절차: 보증신청일 기준 임대인이 만 19세 미만이면 부모 등 법정대리인이 연대보증합니다. 임대인의 기본증명서·가족관계증명서 등이 필요하고, 임대인 및 법정대리인과의 보증채무약정 절차가 추가됩니다.
4. 전세보증금 전액 보증: 현재 HUG는 한도 안에서 신청 금액의 전부 또는 일부를 보증할 수 있지만, 변경 후에는 보증한도 안에서 전세보증금 전액을 보증합니다. 전세보증금 전액이 한도를 넘으면 일부만 떼어 가입하는 방식으로 해결할 수 없게 됩니다.^[3]

전세계약 전에 보증 가입 가능 여부를 확인해야 하는 이유

현재 HUG는 원칙적으로 입주, 잔금지급, 전입신고와 확정일자 취득 뒤 심사를 진행합니다.^[1][3] 계약금을 지급한 뒤 한도 부족이나 임대인 보증금지 사유가 확인되면 임차인이 대응하기 어렵습니다. 10월 30일 도입 예정인 사전한도심사는 이사 전에 주택가격과 임대인 관련 핵심 위험을 먼저 확인할 수 있게 하는 절차입니다.^[3]

사전심사를 받더라도 이사 후 대항력 등 후속 요건 확인이 남습니다. 계약 전에는 등기부등본의 갑구·을구 권리관계와 전월세 계약 체크리스트를 함께 확인하고, 계약 뒤에는 전입신고·확정일자·대항력·우선변제권의 차이와 순서도 점검하세요.

가입 전에 확인할 체크리스트

1. 계약 대상이 보증 가능한 주택유형인가?
2. 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 기준 안에 들어오는가?
3. 보증기관이 인정하는 주택가격은 얼마인가?
4. 등기부 을구의 선순위 근저당권 설정액은 얼마인가?
5. 단독·다가구·다중주택이라면 다른 임차인의 선순위 보증금과 공실 관련 금액은 얼마인가?
6. 신규 또는 갱신계약의 신청기한이 지나지 않았는가?
7. 점유, 전입신고와 확정일자 등 필요한 권리를 갖췄는가?
8. 임대인이 보증금지 대상인지, 소유권에 권리침해가 없는가?
9. HF 전세자금보증을 이용하는지 등 HUG와 HF 중 실제 이용 가능한 상품은 무엇인가?
10. 보증금액, 주택유형, 부채비율·LTV와 할인·할증을 반영한 실제 보증료는 얼마인가?

이런 경우에는 가입이 어려울 수 있습니다

대표적으로 다음과 같은 경우가 문제될 수 있습니다. 세부 예외와 제출서류가 있으므로 해당 기관의 최종 심사를 받아야 합니다.^[1][4]

• 보증금이 지역별 기준을 넘거나 전세보증금 전액이 산정 한도를 넘는 경우
• 선순위채권이 주택유형별 허용 범위를 넘는 경우
• 주택 소유권에 경매, 압류, 가압류, 가처분이나 가등기 등 권리침해가 있는 경우
• 위반건축물, 주거용으로 확인되지 않는 오피스텔, 근린생활시설 등 대상 주택 요건을 충족하지 못한 경우
• 전세계약기간이 1년 미만이거나 신청기한을 넘긴 경우
• 전입신고·확정일자, 공인중개사 날인 등 상품별 필수 요건이 부족한 경우
• 임대인이 보증기관의 보증금지 대상인 경우
• 반환채권에 양도금지 특약이나 제3자의 압류·담보권 등 권리침해가 있는 경우

보증사고가 발생하면 어떻게 하나?

보증 가입과 보증금 지급은 별개 절차입니다.^[5][6] 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다고 자동으로 즉시 입금되는 것은 아닙니다.^[5][6]

HUG는 계약 해지·종료 후 1개월 내 보증금을 돌려받지 못했거나 경·공매 배당 후 전부 또는 일부를 받지 못한 경우 등을 보증사고로 안내합니다. 사고 통지, 임차권등기명령, 보증채무 이행청구와 서류 제출 등의 절차가 필요하며, 이행심사를 거칩니다.^[6][9]

HF도 계약 해지·종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못한 경우 등에 사전신고 후 이행청구하도록 안내합니다. 임차권등기명령 신청, 반환채권 양도, 목적물 명도 등 필요한 절차를 거쳐 심사·승인 후 지급합니다.^[4][5]

이사 시점을 잘못 잡아 대항력이나 우선변제권에 문제가 생기지 않도록 보증기관의 안내에 따라 권리를 유지해야 합니다. 구체적인 분쟁은 보증기관과 법률 전문가에게 확인하세요.

자주 묻는 질문

전세보증보험과 전세보증금 반환보증은 같은 말인가요?

일상적으로 전세보증보험이라고 부르지만 공식 상품명은 기관마다 다릅니다. 2026년 10월 5일 현재 HUG는 전세보증금반환보증, HF는 일반전세지킴보증을 사용합니다. HUG는 10월 30일부터 전세반환보증으로 명칭을 바꿀 예정입니다.^[3]

전세보증금이 7억원이면 가입할 수 있나요?

수도권 기준은 7억원 ‘이하’이므로 금액 기준에는 들어갑니다. 다만 주택가격, 선순위채권, 주택유형, 신청기한과 임대인 심사를 모두 충족해야 합니다.^[1][4]

근저당이 있으면 무조건 가입할 수 없나요?

아닙니다. 근저당권 설정액을 포함한 선순위채권이 기관과 주택유형별 제한 안에 있어야 하며, 전세보증금과 합산한 한도도 확인해야 합니다.^[1][4]

계약 후 언제까지 신청해야 하나요?

HUG 신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전, 갱신계약은 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전입니다. HF도 원칙적으로 임대차계약기간의 절반이 지나기 전에 신청합니다.^[1][4]

HUG와 HF를 동시에 가입할 수 있나요?

동일 보증금을 중복 보장받는 방식으로 접근하면 안 됩니다. 이용 중인 전세대출 보증, 반환채권 양도·질권 설정과 각 기관의 중복취급 제한을 은행과 보증기관에 먼저 확인하세요.

보증료는 얼마나 나오나요?

HUG는 보증금액·주택유형·부채비율과 할인·할증, HF는 LTV와 우대 여부에 따라 달라집니다. 보증금만으로는 정확한 금액을 계산할 수 없습니다.^[1][4]

2026년 10월 30일부터 무엇이 바뀌나요?

HUG 상품명 변경, 사전한도심사 도입, 미성년 임대인의 법정대리인 연대보증 절차와 보증한도 내 전세보증금 전액 보증이 적용될 예정입니다.^[3]

계약하기 전에 보증가입 가능 여부를 알 수 있나요?

10월 30일부터 HUG가 사전한도심사를 도입할 예정입니다. 이사 전에 주택가격과 임대인 보증금지 여부 등을 심사하지만, 이사 후 대항력 확인과 최종 절차가 남으므로 사전심사가 최종 보증을 뜻하지는 않습니다.^[3]

공식 자료 및 참고

1. HUG 전세보증금반환보증 상품개요 (확인일: 2026년 10월 5일)
2. HUG 전세보증 제도개선 사전 안내 (확인일: 2026년 10월 5일)
3. HF 일반전세지킴보증 (확인일: 2026년 10월 5일)
4. HF 전세보증금 반환 청구 절차 (확인일: 2026년 10월 5일)
5. HUG 전세보증금반환보증 이행청구 (확인일: 2026년 10월 5일)
6. HUG 전세보증금반환보증 상품안내 (확인일: 2026년 10월 5일)
7. HUG 전세보증금반환보증 약관 및 상담연락처 (확인일: 2026년 10월 5일)